1840年的鸦片战争，外国资本大举入侵，“不仅对中国封建经济的基础起了解体作用，同时又给中国资本主义生产的发展造成了某些客观的条件和可能”（《毛泽东选集》，第589页）。随着资本主义世界工业革命的兴起，工业新技术和大机器生产的浪潮也波及我国，使我国城市的发展速度超过以往任何时期。但是，由于我国处于半殖民地半封建社会之下，城市化进程与资本主义国家相比，又是十分缓慢的。据美国学者斯金纳的研究，1843年中国的城市化水平约为5.1％（不包括边远地区）。到 1949年中国的城市化水平上升至10.6％，仅增加了5.5个百分点，同期世界城市化水平却增加了22.8个百分点。近现代时期我国城市的发展具有以下两个主要特点：
     （1）二元结构的城市体系。1840 年的鸦片战争，迫使清政府打开闭关自守的大门，开始加入世界经济体系。从 19世纪中叶起，资本主义工商业首先在沿海沿江城市中出现，随后波及东北和内地广大地区。尽管这些发展从本质上说是服务于资本主义世界经济体系需要的，但随着商品生产的发展，形成一批近代工商业城市，其中上海、天津、大连、青岛、广州、重庆等城市迅速崛起，其地位逐渐超过邻近的苏州、北京、济南、成都等传统城市。由于上海等城市代表了更为先进的生产力，它们逐渐成为全国或大区的经济中心，并形成以它们为中心的商品生产、流通的经济网络乃至城市网络。另一方面，广大内地城市的变化不大，它们很少受现代经济的影响，其职能基本上仍起中心地的作用。这样，我国近现代城市体系由一元的，以各级行政中心城市为主体的结构，转向以近代工商业城市为一方，传统的中心地城市为另一方的二元结构。在这个二元结构中，近现代工商业城市居于统治地位。
     （2）城市发展速度加快，区域差异明显。随着资本主义工业的发展，产生了不少新兴城市，它们多为矿业或工矿业城市，如抚顺、鞍山、本溪、唐山、焦作、大冶、萍乡、玉门等。由于我国煤铁资源主要分布在北方地区，使新兴城市也多位于东北及华北地区。这样，自魏晋南北朝以来，我国城市主要在南方发展的趋势发生了逆转，北方再次成为城市的主要发展区，其中东北成为我国近现代城市化速度最快的地区。东北地区原来人烟稀少，19世纪后期，清政府废除对东北地区的移民禁令后，人口才有显著增加。从本世纪初到30年代初，东北人口增长了3倍。由于东北资源极为丰富，成为沙俄和日本帝国主义掠夺的对象。30年代，东北沦陷后，日本试图变东北为其附庸，在东北广泛筑路开矿设厂，从而形成一系列大中城市。
     40年代初，沈阳人口接近百万，长春人口达80 多万，哈尔滨、大连人口超过70万，加上抚顺、鞍山、本溪、吉林等城市，形成工业-城市密集带。但随着日本帝国主义垮台，这些城市的人口急剧减少。资本主义在南方的发展主要是在条件较好的长江中下游地区和珠江三角洲等地，其中一些地理位置优越的城市发展尤快。如上海，鸦片战争前人口仅为10多万，1949年人口增至545万，成为我国最大的经济中心。其它如武汉、重庆、南京、广州也先后成为百万人口的特大城市。在长江三角洲，还形成由上海、苏州、无锡、常州等城市组成的城市密集带的雏型。但是，在很多交通不便，又没有什么特殊资源和外来经济条件刺激的地区，城市发展不快，甚至有所衰落，与内地偏远地区城镇的情况相似。广大西部地区是近现代城市化进程中最落后的，除了在抗战期间部分城市的发展受到短暂刺激外，由于缺乏现代经济的支撑，绝大多数城市的发展处于停滞状态，从城市职能到空间结构基本保持前工业社会城市的特征。